מבנים | עיתון לענף הבנייה

57 חוק ומשפט עו"ד עפר טויסטר* נכנס לתוקפו תיקון חדש לחוק התכנון והבנייה המסדיר גביית היטלי השבחה בגין תוכניות כוללניות. בתיקון נקבע הסדר חדש לעניין גביית היטלי השבחה בגין תוכניות כוללניות. לפי התיקון החדש, השבחה בגין תוכניות כוללניות תיגבה רק עם אישורה של תוכנית מפורטת, המאפשרת להוציא היתרי בנייה מכוחה, ויחוב בה בעל הנכס בעת אישורה. בנוגע לעסקאות מכר שכבר בוצעו לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית הכוללנית, החייב יהיה בעל הנכס בעת שאושרה התוכנית הכוללנית, ועם זאת הוא יוכל לדחות את מועד התשלום עד לאישור תוכנית מפורטת ומימוש הזכויות מכוחה לחוק התכנון 126 אושר בקריאה שלישית תיקון 2018 ביולי 9- ב והבנייה. לפי התיקון החדש, השבחה בגין תוכניות כוללניות תיגבה רק עם אישורה של תוכנית מפורטת, המאפשרת להוציא היתרי בנייה מכוחה, ויחוב בה בעל הנכס בעת אישורה. בנוגע לעסקאות מכר שכבר בוצעו לאחר כניסתה לתוקף של התוכנית הכוללנית, החייב יהיה בעל הנכס בעת שאושרה התוכנית הכוללנית, ועם זאת הוא יוכל לדחות את מועד התשלום עד לאישור תוכנית מפורטת ומימוש הזכויות מכוחה. תוכנית כוללנית ודרישות היטלי השבחה תוכנית כוללנית הינה תוכנית הקובעת את גבול סמכותה של הוועדה המקומית שבתחומה התוכנית חלה, והיא משקפת את החזון התכנוני לעיר. לא ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח תוכניות אלה, ונדרשת הכנתה של תוכנית מפורטת לצורך הוצאת היתרים. במספר ועדות מקומיות אושרו בשנתיים האחרונות תוכניות כוללניות, של תל אביב. 5000/ ובהן תוכנית תא עם אישורה של תוכנית זו החלה העירייה להוציא דרישות היטלי השבחה בגינה, בעת מכר של נכסים בעיר. בעקבות כך התעוררו מחלוקות רבות באשר לאופן שיש לגבות בו היטלי השבחה בגין תוכניות אלה, ואם יש כלל מקום לגבות היטלי השבחה, בהתחשב בכך שלא ניתן להוציא היתרי בנייה מכוח תוכניות אלה. שאלה זו הגיעה לפתחם של שמאים מכריעים שונים והם קבעו קביעות שונות בסוגיה זו, אשר לא הותירו ספק כי את הסוגיה יש להסדיר בחקיקה. עיריית תל אביב עצמה, אשר סברה אף היא כי קיימת בעייתיות במצב המשפטי הקודם, בין היתר בשל הקושי בהערכת ההשבחה המדויקת של התוכנית, יזמה תיקון לחוק התכנון והבנייה אשר יסדיר סוגיה זו. התיקון לחוק התכנון והבנייה לאחר שעבר גלגולים שונים, אושר לאחרונה התיקון לחוק התכנון והבנייה, לפיו בהתייחס לתוכניות כוללניות שאושרו לאחר כניסת התיקון לתוקף, לא יראו בתוכנית כוללנית כתוכנית משביחה, וההשבחה בגינה, אם הייתה, תתווסף לשומת ההשבחה שתוצא בגין תוכנית מקומית או מפורטת, שתאושר לאחר התוכנית הכוללנית, ושתאפשר הוצאה של היתרי בנייה. התיקון לחוק (כגון שאושרו לפני באשר לתוכניות כוללניות ), נקבע שאם לא בוצעה עסקת מכר במקרקעין עד יום 5000/ תא פרסום התיקון לחוק, יחול ההסדר לעניין תוכניות כוללניות חדשות, כפי שתואר לעיל. במקרים שבהם התוכנית הכוללנית אושרה לפני התיקון והנכס נמכר אף הוא לפני התיקון (כלומר כל אותם בעלי נכסים בתל אביב שמכרו לתוקף, ואשר השומות 5000/ את דירותיהם מאז כניסתה של תא שנשלחו להם הן אלה שהובילו ליוזמן בחקיקה), נקבע כי יחול הדין הקודם, כלומר מוכר הנכס יחויב בתשלום ההיטל, אלא שהוא יוכל לבקש לדחות את התשלום עד למועד מימוש זכויות עתידי מכוח תוכנית מתאר מקומית או מפורטת שתאושר במקרקעין. על פי התיקון, כשמדובר בתוכניות כוללניות חדשות או בתוכניות קיימות שטרם בוצעה בהן עסקת מכר, בהיטל ההשבחה בגין התוכנית הכוללנית יחויב הבעלים של המקרקעין בעת שתאושר תוכנית המתאר המפורטת, גם אם לא היה בעל המקרקעין בזמן אישור התוכנית הכוללנית. כלומר במקרה שהקרקע תימכר לאחר כניסת החוק לתוקף, המוכר לא יידרש לשלם היטל השבחה בגין התוכנית הכוללנית, אלא הקונה יידרש לשלם את ההיטל לאחר שתאושר תוכנית מפורטת. המצב מורכב יותר במקרים שבהם בוצעו עסקאות מכר לפני התיקון לחוק. במקרים אלה המוכר נותר החייב בתשלום ההיטל, אלא שהוא יידרש לשלם את ההיטל רק כשהקונה יממש את הזכויות, מימוש שאין למוכר שום שליטה על מועדו. יתרה מזאת, על פי התיקון לחוק, בנסיבות אלה, מימוש הזכויות על ידי הקונה לא יותנה בתשלום היטל ההשבחה בגין התוכנית הכוללנית על ידי המוכר. במקרים מסוימים המימוש עלול להתבצע זמן רב לאחר המכר, וייתכן אף לאחר שהנכס עבר מספר ידיים, מה שעלול להקשות על העירייה לגבות את ההיטל. לחוקהתכנון והבנייהשעבר בקריאהשלישית 126 -קישור לנוסחתיקון ˆ http://fs.knesset.gov.il//20/law/20_ls2_502791.pdf ב כנסת. גביית היטלי השבחה בגין תוכניות כוללניות *עו"ד עפר טויסטר, בעל משרד עו"ד המתמחה בדיני תכנון ובנייה "המצב מורכב יותר במקריםשבהם בוצעו עסקאותמכר לפני התיקון לחוק. במקרים אלה המוכר נותר החייב בתשלום ההיטל, אלאשהוא יידרש לשלם את ההיטל רק כשהקונה יממש את הזכויות, מימוש שאין למוכר שום שליטה על מועד". "....... במקרהשהקרקעתימכר לאחר כניסתהחוקלתוקף, המוכר לא יידרש לשלם היטל השבחה בגין התוכנית הכוללנית, אלא הקונה יידרש לשלם את ההיטל לאחר שתאושר תוכנית מפורטת" "באשר לתוכניותכוללניותשאושרו לפני התיקון לחוק (כגון ), נקבעשאם לא בוצעהעסקתמכר במקרקעין 5000/ תא עד יום פרסום התיקון לחוק, יחול ההסדר לעניין תוכניות כוללניות חדשות, כפי שתואר לעיל"

RkJQdWJsaXNoZXIy NTkzMDY=